Ключевая ставка – 15%, что ждет рынок жилья?
TLDR: ужас на вторичке, радость на первичке
Банк России повысил ключевую ставку сразу на 200 б.п. – сильнее, чем ожидали консенсус и мы. Сигнал на предстоящие заседания нейтральный, но ЦБ допускает повышение КС до 16% в этом году.
Помимо роста КС знатно изменился прогноз регулятора (и это спустя лишь месяц), а оценка нейтральной ставки была повышена до 6-7% из-за более стимулирующей бюджетной политики. Сегодня подробно разберемся, что будет дальше и как более высокие ставки повлияют на рынок жилья.
▪️Банк России ожидает, что в 2024 г. ключевая ставка в среднем составит 12,5-14,5%. Этот прогноз допускает 2 противоположных сценария: а) сохранение КС вблизи 15% до апреля и затем плавное снижение по 1 п.п. до 9% к концу года; б) повышение КС до 16% в этом году и снижение с июня на те же 1 п.п. до 10% к декабрю 2024 г.
▪️Первый сценарий реализуется, если инфляция будет замедляться быстро и на конец 2024 г. выйдет на 4%. Второй сценарий предполагает более высокую траекторию инфляции с выходом на 4,5% к концу года.
▪️Мы видим существенные риски, что инфляция в следующем году отклонится от этого прогноза вверх и к декабрю будет выше 5%, т.е. таргет не будет достигнут четвертый год подряд из-за бюджетного стимула и произошедшего ослабления курса, которое ещё будет переноситься в цены.
▪️ЦБ повысил прогноз по динамике ипотечного портфеля в этом году с 17-21% до 24-27%, а мы уже говорили, что прошлые оценки выглядели нереалистично. В 2024 г. регулятор ждет замедления темпов роста до 7-12%.
По нашим оценкам, это предполагает снижение объема выдач до минимальных уровней с 2017 года (1,3 млн кредитов на 5,5 трлн руб.). Особенно пострадает вторичный рынок, где рыночные ставки вернутся в 00-е годы >15% годовых.
🏠Как решение регулятора повлияет на рынок недвижимости:
1. Начнем со стороны предложения. Ранее мы уже показывали, что на прибыльность действующих проектов КС практически не влияет. Все благодаря действию специальных ставок на ту часть долга, которая покрывается счетами эскроу.
Тем не менее, запуски новых проектов могут замедлиться в 2024 г. На этапе приобретения земли и разработки документации застройщики берут бридж-кредиты и вынуждены платить рыночную ставку (при ключевой 15% до 20% годовых). Ожидаемое прекращение или переформатирование льготных программ также охладит желание начинать новые проекты.
2. Рост КС увеличит рыночные ставки и еще больше ударит по вторичному рынку. Напомним, изменение ставки на 1 п.п. снижает число выданных кредитов на ~10%. Исходя из этого, в ближайшие месяцы выдачи ипотеки на вторичное жилье упадут на 40% к 1п. 2023 года.
На первичном рынке наоборот спрос может увеличиться. По нашим оценкам, расширение спреда в процентных ставках между первичкой и вторичкой на 1 п.п. увеличивает выдачи на первичке на те же 10%. А в середине 2022 г. разница в ставках была основным драйвером кредитования на первичном рынке (об этом скоро расскажем подробнее).
Правда, на первичке могут пострадать продажи в дорогих сегментах, где стоимость квартиры выше предельной суммы льготных ипотечных программ.
💡Регулятор не может напрямую повлиять на льготные программы, но делает все, чтобы охладить ипотечный рынок. По словам Э. Набиуллиной, ЦБ даже направил предложение правительству еще больше поднять ПВ по льготным программам.
По итогам года мы ожидаем выдачи 1,7 млн ипотечных кредитов на 7,3 трлн руб. В следующем году выдачи могут снизиться до 1,45 млн кредитов на 6,2 трлн руб. Ипотечный портфель вырастет на 28% в 2023 и на 14% в 2024, но в большей степени за счет льготных госпрограмм.
ЦБ ждет, что все будет хуже в будущем, но опыт показывает, как быстро устаревают и часто меняются официальные прогнозы.
>>Click here to continue<<
