🏢 В Москве тоже дорого: элитка бьет рекорды

🏢 Аналитики NF GROUP подвели итоги I квартала 2025 года на рынке элитной недвижимости Москвы и обнаружили парадокс: за год количество квартир и апартаментов стоимостью от 1 млрд рублей выросло почти вдвое — 93 лота против 50 годом ранее.

🏛 Все эти ультрадорогие объекты расположены в самых престижных локациях столицы и обладают уникальными видовыми характеристиками. Это «трофейная недвижимость» — редкие, статусные предложения, не имеющие аналогов. Чаще всего это пентхаусы со всеми наворотами: собственные террасы, личные лифты, камины, спа-зоны. Средняя площадь такого объекта — около 470 м².

🗺 Лидерами по количеству миллиардных лотов стали районы Якиманка (22 объекта) и Хамовники (16 объектов). На Арбате и в Тверском районе представлено по 13 лотов в этой ценовой категории. Максимальная стоимость наиболее дорогих предложений достигает 4-5 млрд рублей!

💹 Впечатляет и общий рост цен — средневзвешенная стоимость квадратного метра в элитном сегменте впервые преодолела отметку в 2 млн рублей и достигла 2,074 млн рублей (+6% за квартал и +30% за год).

🎯 Такие объекты приобретают представители ультрахайнетов, для которых это не столько инвестиция, сколько символ статуса, объект коллекционирования. Подобные сделки сравнимы с приобретением произведений искусства.

🔥 Про ликвидность этих объектов говорить сложно: некоторые стоят годами, а некоторые уходят очень быстро, буквально на стартах продаж...

🧯 Кстати, недавно один прогорел: в ЖК RosaRossa как свечка воспламенился пентхаус за 3,3 млрд рублей, он был 94-м. Я слышал, что будут восстанавливать, так что объект еще вернется на рынок.

👍 Пойду-ка проверю свою коллекцию.
🔥 Привет, Хайнет!
👀 У кого нет миллиарда, тот...

🏢 Кстати, коллеги из NF Group креативно напоминают о необходимости проголосовать на CRE Awards и желают удачи всем финалистам!

Присоединяюсь к пожеланиям!

🏠 Разобрал годовую отчетность ПИК по РСБУ за 2024 год и аудиторское заключение от «ФинЭкспертизы». Наконец-то эти документы опубликованы!

✔️ Спойлер: всё нормально у оранжевого, застройщик №🔤 находится в неплохой форме.

📊 Выручка компании в 2024 году составила 60,4 млрд рублей, что на впечатляющие 51% выше показателя 2023 года (39,9 млрд). Ключевым драйвером роста стали доходы от реализации жилых помещений - 20 млрд рублей (+135% к прошлому году), а также дивиденды от участия в других компаниях - 29,5 млрд (+54,5%). Интересно, что аудиторы «ФинЭкспертиза» отметили эту область как зону риска, указав, что дебиторская задолженность по дивидендам за последние 2 года практически не погашена. Я думаю, что дело в особенностях бизнеса ПИК - дочки реализуют проекты, доходы от которых пока лежат на эскроу-счетах (впрочем могу и ошибаться)

🔄 ПИК, как материнская компания группы, показывает растущую выручку от продажи недвижимости, хотя основная девелоперская активность сконцентрирована в дочерних компаниях. Это отражает структуру группы, где головная компания выступает центром сбора прибыли через дивиденды и реализацию отдельных проектов.

💰 Чистая прибыль ПИК выросла до 3 млрд рублей в 2024 году против 508 млн в 2023 году - рост почти в 6 раз! При этом себестоимость тоже выросла до 11,6 млрд рублей (с 7,5 млрд в 2023), а коммерческие расходы увеличились на 63% до 5,7 млрд (9,4% от выручки). Компания серьезно вложилась в рекламу и маркетинг - эти расходы выросли в 3,5 раза до 3 млрд руб. (неужели ПИК тратит на рекламу 5%?).

🏗 Запасы ПИК сократились с 14,8 млрд до 9,3 млрд рублей (-37%), что может свидетельствовать об ускорении оборачиваемости и эффективной реализации объектов недвижимости. Затраты на проектирование и строительство также снизились с 12,4 млрд до 8 млрд рублей.

💼 Финансовое положение компании выглядит устойчивым - собственный капитал вырос до 183,1 млрд рублей (+1,7%), а чистые активы в 4,4 раза превышают уставный капитал. При этом аудиторы обращают внимание на существенный размер дебиторской задолженности со связанными сторонами (значительная часть из 128,1 млрд рублей), превышающий выручку за отчетный период, и на то, что руководство не создавало резерв по дебиторке.

🧐 На что ещё стоит обратить внимание: денежные средства на конец года составили 1,9 млрд рублей, что значительно ниже показателя 2023 года (9,5 млрд), при этом компания нарастила краткосрочные займы с 467 млн до 9,3 млрд рублей. Долгосрочные займы при этом немного снизились на 2,9% до 66,8 млрд. Такая динамика может создавать определенное давление на ликвидность компании.

📈 Несмотря на указанные аудиторами зоны риска, «ФинЭкспертиза» выдала немодифицированное заключение, что говорит о достоверности отчетности во всех существенных аспектах.

👀 ПИК демонстрирует позитивную динамику показателей, но вопросы с погашением дебиторской задолженности и ростом краткосрочных займов стоит держать в поле зрения при оценке перспектив компании.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️Кстати, «Ведомости» сообщают, что Гордеев существенно уменьшил свою долю в группе компаний ПИК. Если в октябре 2023 года ему принадлежало 32,5% акций застройщика, то к октябрю 2024 года его пакет сократился до 15,15%.

💵Ранее в 2023 году Сергей Эдуардович уже сливал 20% своих акций закрытому паевому фонду «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд № 1» под управлением АО «Центральная трастовая компания».

😳 Кому продал сейчас, реально ли продал - тайна, покрытая мраком! Возможно, когда-нибудь узнаем (но это неточно).

Что такое ⌨️⌨️⌨️⌨️?

💼 DSCR - один из ключевых показателей при финансировании инвестиционной недвижимости банками или небанковскими кредитными организациями (кредитными фондами). Это отношение чистого операционного дохода (NOI) к годовым выплатам по кредиту.

📊 Формула расчета несложная: DSCR = NOI / Годовые выплаты по кредиту

💰 Например, объект приносит NOI 10 млн ₽/год, а годовой платеж по кредиту составляет 8 млн ₽/год. Тогда DSCR будет равен 10 / 8 = 1,25

🎯 В отличие от LTV, который оценивает соотношение кредита к стоимости, DSCR показывает способность объекта обеспечивать достаточно денег для обслуживания долга, что крайне важно для банка.

🏦 Минимальный DSCR, который обычно требуют кредиторы 1.25-1.30. Если кредитор считает проект рискованным, то 1.40-1.50. Чем выше DSCR, тем безопаснее кредит для банка и тем проще получить финансирование.

⚠️ DSCR ниже 1.0 означает, что доходов от объекта недостаточно для обслуживания кредита - это красный флаг для кредитора.

💡 А вот если у вас слишком высокий DSCR, это может означать, что вы недостаточно используете кредитное плечо и надо просить у кредитора больше денег! Например, если ваш DSCR = 2.0, то теоретически вы можете обслуживать в два раза больший кредит.

📜 Важно: DSCR часто включается в кредитный договор как ковенант (обязательное условие). Если в процессе эксплуатации объекта DSCR упадет ниже оговоренного уровня, кредитор может потребовать досрочного погашения части кредита, внесения дополнительных средств на резерв или даже объявить дефолт по кредиту.

🔄 При этом NOI должен быть стабильным и прогнозируемым, чтобы DSCR имел смысл как инструмент оценки рисков. То есть DSCR применяется для стабилизированных активов с постоянным денежным потоком. Для оценки девелоперских проектов банки применяют «прогнозный DSCR».

#ликбез

🏠 Изучил годовую отчетность ГК «Самолет» по РСБУ за 2024 год. Картина вырисовывается довольно... неоднозначная.

📉 Чистая прибыль подмосковного застройщика упала с 7,67 млрд до 797,9 млн рублей (-89%), и несмотря на то, что чистые активы группы выросли до 18,2 млрд. Такое падение прибыли при сохранении масштаба бизнеса вызывает вопросы к операционной эффективности.

💰 Кредиторская задолженность достигла 252,7 млрд рублей (против 172,8 млрд годом ранее). Проектное финансирование - это, конечно, вполне нормально для застройщика, но темпы роста долга в сочетании с падением прибыли создают опасный дисбаланс.

💰 Расходы на оплату труда упали на 19% (до 696 млн с 862,5 млн). Это всё же говорит об оптимизации персонала, которая обычно проводится компаниями в кризисной ситуации.

📦 Дебиторская задолженность увеличилась до 60,6 млрд рублей, что свидетельствует о задержках с получением оплаты от клиентов / контрагентов и может создавать дополнительное давление на денежный поток.

🏗 Особое внимание привлекает резкий рост финансовых вложений — до 207,1 млрд рублей (+40% к 2023 году). Почему при такой активной инвестиционной деятельности прибыль так резко упала? Это могли быть инвестиции в новые проекты, доли в компаниях, земельный банк через дочерние структуры или даже реструктуризация активов внутри группы. Я в это особо не верю, но... нельзя исключать и займы аффилированным структурам или вложения в активы сомнительной ценности.

🔮 Ну и на сладкое: возможность банкротства, на мой взгляд, выглядит резко негативным сценарием, достижимым при каком-то серьезном форс-мажоре (внешние факторы). Ключевым элементом выживания «Самолета», очевидно, будет способность завершать текущие проекты вовремя и высвобождать средства с эскроу-счетов для погашения проектного финансирования.